关于物业管理的情况调研报告
  来源:掌心炸金花手机版游戏   时间:2018-08-31  浏览 人次

一、基本情况

物业管理工作起步较晚,物业管理总体水平较低,主要以三种模式推行:(1)近几年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化物业管理模式,占30%;(2)单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业服务,占20%;(3)2000年前修建的商品房,拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物业管理模式,由社区和业主自主聘请民工看大门、打扫清洁卫生,占20%;(4)其余小区和老旧住宅无物业服务和管理,占30%。

二、工作开展情况

一是加强了制度建设。根据国家和省、市的有关规定,结合实际,先后制定了《前期物业和保障性住房物业企业服务收费标准》、《物业企业招投标制度》、《物业管理服务等级标准》、《维修资金收缴使用办法》等制度。通过具体制度的建立和落实,基本保障了物业管理工作的开展。

二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。制定了《物业管理服务等级标准》,将物业服务内容划分6个等级、6个小项,服务企业按对应物业收费菜单中的等级服务项目、服务标准进行服务和收费,基本做到了业主期望的“质价相符”。

三是抓了样板示范工程。出台了《物业管理示范小区标准》,对创建示范项目活动进行指导,截至目前,共推行50多个各类管理模式的示范小区。

四是积极开展了物业宣传培训工作。采取多种形式向业主和社会宣传物业知识,增强业主的物业自治意识,努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持。通过办班请专家讲课培训,提升物业从业人员的素质,提高物业从业人员的物业服务能力。

三、存在的问题

(一)历史遗留问题多,老旧小区治理改造难度大。

近年来,随着城市建设的不断扩张和快速发展,以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区,小区的规划方案比较简单,内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高,硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况。随着时间的推移,这些问题已呈集中爆发态势,给人民群众生活带来极大不便,由此引发的社会矛盾层出不穷。例如,东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区基础设施配套落后,管网严重堵塞,污水横流,臭气熏天。

(二)物业管理体制不健全,监管工作合力不够。

目前,物业管理制度体系还很不完善,物业管理活动涉及到的多个部门,开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清,行政管理和物业服务关系还没有完全理顺;市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制,相关职能部门没有建立起物业管理联动机制,如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立。

(三)物业管理专业人才匮乏、编制不足。

目前,部门物业管理专业人才匮乏,其从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员,缺乏专业理论素养和足够的管理经验;编制严重不足,工作任务重,难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管。物业企业管理人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力,整体素质偏低,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作,但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

(四)物业企业市场竞争不足,整体服务水平低。

物业企业缺乏必要的市场竞争,这样,物业服务企业的整体服务水平也必然较低。特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司,与原开发企业存在依附关系,不是真正独立的企业法人。甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支,形式上独立,实际上不独立,缺乏对物业发展的长远打算。有的物业服务企业服务态度和质量差,而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途,引起业主的不满。同时,“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业,无法形成规模,企业盈利能力较差,使物业公司缺乏提高服务质量的动力,影响了物业管理产业的健康发展。

(五)业主委员会组建难,运作不规范。

业主普遍缺乏必要的物业管理知识,自治意识不强,不愿参与物业管理;即使有业主委员会,其成员组成复杂、人员良莠不齐,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。

四、对策与建议

(一)列入民生重点,彻底治理推进。

建议组织力量对物业管理服务问题,进行全面普查,整理归类。借鉴相邻城市物业管理的成功做法和根据实际特点进行创新结合起来,制定物业管理综合治理方案,认真落实。

(二)有序推进老旧小区改造工作。

老旧小区主要位于江南老城,建议把老旧小区分片划区,按实际情况划为四类,按照改造难度由易到难来划分。一类作为试点,可选三到五个,例如草坝街的改造就非常成功。二类为比较容易改造的小区,对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大的小区,如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的建筑。